Hipoteca y vivienda común tras un divorcio o separación en Barcelona

Casa de color blanco con tres pilas de monedas a su izquierda, simboliza la hipoteca de una casa y como queda esta repartida tras un divorcio

En el anterior artículo del blog se analizaba, a grandes rasgos, la figura de la acción de división de cosa común, en la medida en que dicha figura tiene una incidencia habitual en los procedimientos matrimoniales y de familia (¿Qué hacemos con la casa tras nuestra separación / divorcio?).

El presente artículo pretende aclarar ciertas cuestiones relativas a dicha acción y que suelen plantearse cuando el bien que vaya a ser objeto de división esté gravado por una hipoteca.

¿Qué ocurre con la hipoteca al dividir la cosa común, en procedimientos de separación y/o divorcio?

Como abogado ejerciente en Barcelona, analizaré la cuestión planteada desde la doble perspectiva de la normativa civil catalana y también de la común.

 

Punto de partida: compatibilidad de la acción de división de cosa común con la existencia de hipoteca

Hay que partir de la base de que nuestro ordenamiento jurídico contempla las situaciones de comunidad sobre un bien o conjunto de bienes como una excepción.

Dicho de otra manera, la titularidad conjunta de varias personas sobre un mismo bien o conjunto de bienes no es una situación que la ley pretenda proteger especialmente.

La causa de ello es la multitud de dificultades prácticas que dichas situaciones comportan a la hora de adoptar decisiones conjuntas que conciernan a la administración del bien en proindiviso, o sobre cuál debe ser su destino, etc.

Consecuencia de ello es la ausencia de limitaciones a la hora de ejercitar la acción de división de cosa común. El único impedimento es la existencia de un acuerdo expreso entre los comuneros para impedir la división que, aún y así, no puede tener una duración superior a diez años (artículo 552-10 del Código Civil de Cataluña y 400 del Código Civil común).

 En resumen a todo lo anterior, la existencia de hipoteca que grave el bien que debe ser objeto de división no es ningún impedimento para interponer la acción.

 

Venta del bien a un tercero con la existencia de hipoteca

Se plantea esta cuestión si, instada la acción de división de cosa común, finalmente esta no es adjudicada en su totalidad a uno de de los comuneros.

Tal como se comentó en el anterior artículo, en tales casos debe procederse a la venta del bien, a fin de que los comuneros puedan repartirse el importe del precio en proporción a sus respectivas cuotas (artículo 552-11.5 del Código Civil de Cataluña y 404 del Código Civil común).

En cuanto al acreedor hipotecario, en nada se verá afectada su posición por el devenir del proceso de división. Este mantendrá su derecho real de garantía sobre el bien gravado por la hipoteca, así como sus derechos personales sobre los deudores.

 

En consecuencia, los comuneros no transmiten su condición de deudores hipotecarios al adquirente del bien. Por tanto, si se llegara a ejecutar la hipoteca, este último se expondría tan sólo a perder el bien adquirido. Sin embargo, el banco (acreedor hipotecario) no podría, en ningún caso, dirigirse contra su patrimonio personal en el supuesto de que el valor del bien ejecutado fuese insuficiente para cubrir el importe de la deuda generada por el préstamo hipotecario. En tal caso, deberá responder el patrimonio personal de los comuneros, al mantener su condición de deudores en dicho préstamo.

 

Ante situaciones como las descritas, siempre es recomendable acudir al asesoramiento de un abogado.